Vermieter müssen bis Ende April ihrer Informationspflicht nachkommen
Seit März erhalten Berliner Mieterinnen und Mieter Post von ihrem Vermieter, dass ab sofort nur noch die Miete in Höhe der Nettokaltmiete vom 18.06.2019 gefordert und auch nur dieser Betrag entgegengenommen werde. Etwaige vorherige Mieterhöhungen nach § 558 BGB würden jedoch weder zurückgenommen noch aufgehoben. Das klingt erst mal widersprüchlich. Was also bedeutet das für Mieter?
Der Mietendeckel gilt seit Ende Februar 2020
Das Abgeordnetenhaus hat das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) – auch Mietendeckel genannt – am 30. Januar beschlossen. Dieses Gesetz trat am 23. Februar in Kraft und stoppt die Mieterhöhung von ca. 1,5 Millionen nicht preisgebundenen Wohnungen in Berlin. Stichtag für den Stopp ist der 18.06.2019. Die Vermieter sind nun gemäß § 6 IV MietenWoG Bln verpflichtet innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Mietendeckels, also bis zum 23. April, ihre Mieter über ihre bisherige sowie die gedeckelte Miete zu informieren.
Gilt der Mietendeckel auch für meine Wohnung?
Vom Mietendeckel ausgenommen sind:
- Sozialbauten,
- Senioren- und Studentenwohnheime,
- Wohnungen, die erstmalig 2014 bezugsfertig waren.
Zudem wird der Mietendeckel nicht angewendet, wenn die Miete weniger als 30 Prozent des Haushaltseinkommens ausmacht.
Muss ich als Mieter nun die Mieterhöhung zahlen?
Nein, vorerst gilt der gesetzliche Mietendeckel und es ist tatsächlich nur die Miete vom 18.06.2019 zu zahlen. Ob das Gesetz aber tatsächlich bestehen bleibt, ist jedoch fraglich. Es wird sehr wahrscheinlich dem Bundesverfassungsgericht zur Überprüfung vorgelegt. Bis aber die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes geklärt ist, empfiehlt es sich Rücklagen zu bilden. Sollte das MietenWoG Bln nicht verfassungsgemäß sein, wäre der Vermieter nämlich berechtigt etwaige Mieterhöhungen nachträglich für die vergangenen Monate einzufordern.
Warum habe ich nun ein Schreiben vom Vermieter bekommen?
Ihr Vermieter ist über das MietenWoG Bln gesetzlich verpflichtet, Sie bis zum 23. April über ihre bisherige sowie die gedeckelte Miete zu informieren. Wegen der Corona-Krise hat der Berliner Senat jedoch beschlossen, dass aktuell keine Sanktionen für Vermieter folgen, wenn sie ihre Mieter nicht bis Ende April informieren. Der Senat setz aufgrund der Corona-Krise die Sanktionen für sechs Monate aus. Grundsätzlich wäre ein Verstoß gegen die Auskunftspflicht gemäß § 11 I Nr. 3 MietenWoG Bln als Ordnungswidrigkeit behandelt worden und Vermieter hätten mit bis zu 500.000 Euro Bußgeld rechnen müssen.
Neben einem Mietenstopp umfasst das Gesetz auch Mietobergrenzen
Ab Ende November 2020, also neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes, gelten neue Obergrenzen auf dem Berliner Wohnungsmarkt. Nach Baujahr, Lage und Ausstattung der Wohnung liegt dieser zwischen 3,92 Euro und 9,80 Euro pro Quadratmeter. Die Miethöhe vom 18.06.2019 ist für eine Beurteilung maßgeblich. Liegt diese mehr als 20 % über der zulässigen Mietobergrenze ist diese verboten.
Berechnungsbeispiel
Angenommen Ihre Wohnung liegt in der beliebten Bergmannstraße in Kreuzberg, war erstmals bezugsfertig im Zeitraum zwischen 1919 bis 1949, verfügt über eine Sammelheizung, also alle Zentral- und Etagenheizungen, sowie ein Bad, dann darf der Mietpreis nicht mehr als 6,24 Euro pro Quadratmeter betragen.
Verfügt Ihre Wohnung außerdem über eine moderne Ausstattung erhöht sich der Mietpreis pro Quadratmeter um bis zu 1,08 Euro. Angenommen Sie haben eine Fußbodenheizung im Bad, eine Einbauküche, hochwertige Bodenbeläge und einen Personenaufzug, erhöht sich der Mietpreis pro Quadratmeter um insgesamt 80% von 1,08 Euro.
Die Bergmannstraße wird von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen als besonders lärmbelästigte Lage eingeschätzt, sodass davon aber wieder 20% abgezogen werden, also eine Preissteigerung von 60%. Das ergibt 0,65 Euro von 1,08 Euro. Der Mietpreis pro Quadratmeter beträgt dann 6,89 Euro.
Ist ihre Wohnung nun 60 Quadratmeter groß beträgt die Mietobergrenze: 413,40 Euro.
Abfrageservice: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/index.shtml
Mit welchen Folgen müssen Vermieter bei Verstoß gegen den Mietendeckel rechnen?
Verstößt der Vermieter gegen das Gesetz, wird dies als Ordnungswidrigkeit geahndet und von ihm kann ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro verlangt werden. Die Bezirksämter sind für die Durchsetzung des Mietendeckels, die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen für eine Mietabsenkung zuständig. Bei Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter, in Härtefällen nach § 8 MIetenWoG Bln und für Mietzuschüsse ist die Investitionsbank Berlin der Ansprechpartner.
Die Miete übersteigt die Obergrenze – Wie können Mieter vorgehen?
Übersteigt die Miete ab dem Stichtag 18.06.2019 die Werte aus der Mietobergrenzentabelle um mehr als 20 Prozent, haben Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Absenkung der Miete. Geltend gemacht werden kann der Anspruch neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes – also im November 2020.
Eine überhöhte Miete können sich Mieter beim für sie zuständigen Bezirksamt bescheinigen lassen. Dazu ist das entsprechende Formular auszufüllen, die geforderten Nachweise einzureichen und das Einverständnis zu erklären, dass der Vermieter vom Bezirksamt ggf. kontaktiert werden darf. (Formular: https://service.berlin.de/dienstleistung/329274/ )
Liegt die Bescheinigung des Bezirksamtes vor, hat der Mieter zwei Möglichkeiten: Entweder er reduziert die Miete eigenständig oder holt sich vorher eine verbindliche Einverständniserklärung vom Vermieter und reduziert dann. Sicherheitshalber sollten Mieter aber die Differenz zur bisherigen Miethöhe zurücklegen. Sollte das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) das MieteWoG Bln für verfassungswidrig erklären, kann der Vermieter diese Differenz einfordern.
Alternativ können Mieter auch zivilgerichtlich gegen ihre Vermieter vorgehen. Zunächst sollten Mieter ihren Vermieter zur Absenkung der Miete auffordern. Lehnt der Vermieter dies ab, können Mieter vor dem für Ihre Wohnung zuständigen Amtsgericht auf Feststellung der zulässigen Miete klagen und die bislang zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
Mietendeckel – wie geht es weiter?
Ob der Mietendeckel tatsächlich Bestand haben wird, werden letztlich wohl die Gerichte und hier in letzter Instanz das Bundesverfassungsgericht entscheiden. Es werden wahrscheinlich noch einige Monate, wenn nicht sogar ein bis zwei Jahre ins Land gehen, bis hier alle Beteiligte Klarheit haben. Es gibt mittlerweile schon einige Entscheidungen aus erster und zweiter Instanz, die zeigen, wie schwierig die verfassungsrechtliche Beurteilung des Mietendeckels ist.
Zwischen Berliner Amtsgerichten herrscht Uneinigkeit
So hatten mehrere Berliner Amtsgerichte darüber zu entscheiden, ob in Anbetracht des Mietendeckels Mieter noch zu Abgabe einer Zustimmungserklärung gemäß § 558 BGB gegenüber Mieterhöhungen nach dem 18.06.2019 verpflichtet sind. Die Amtsgerichte Charlottenburg und Spandau bejahten einen Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Die Amtsgerichte Pankow-Weißensee und Tempelhof-Kreuzberg wiesen die Klagen jedoch ab. In allen Fällen verweigerten Mieter ihre Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Danach klagten die Vermieter vor den Amtsgerichten.
Landgericht Berlin hält Mietendeckel für verfassungswidrig
Die 67. Zivilkammer des Berliner Landgerichtes hatte in der Berufungsinstanz über die Entscheidung des Amtsgerichtes Spandau zu entscheiden. Das Landgericht hält den Mietendeckel für verfassungswidrig und will diesen nun durch das Bundesverfassungsgericht prüfen lassen.
Berliner FDP und CDU wollen Prüfung vor Landesverfassungsgericht anstreben
Die Abgeordneten des Abgeordnetenhauses von FDP und CDU arbeiten wollen vor dem Landesverfassungsgericht eine abstrakte Normenkontrolle bezüglich des Mietendeckels anstreben. Dies soll laut Burkhard Dregger, CDU-Fraktionschef, noch vor der Sommerpause, laut Sebastian Czaja, FDP-Fraktionschef, jedenfalls im zweiten Quartal dieses Jahres geschehen. Konkret wird von der Opposition angezweifelt, ob das Land Berlin überhaupt die Kompetenz zur Verabschiedung des Gesetzes hatte. Außerdem sieht die Opposition in dem nachträglichen Absenken von Mieten einen Verstoß gegen Grundrechte und andere Verfassungsgüter.
CDU und FDP sammeln Unterschriften für Verfahren vor BVerfG
Auch auf Bundesebene gibt es Bestrebungen der Union und FDP ein solches Verfahren vor dem Bundesverfassungsgericht zu verfolgen. Dazu wären 178 Unterschriften von Bundestagsabgeordneten nötig. Diese werden laut Jan-Marco Luczak, Berliner CDU-Abgeordneter und Mietrechtsexperte, seit Inkrafttreten des Mietendeckels gesammelt.
